Alles wat je moet weten over belastingen, juridische valkuilen en de huidige markt
De ongerepte noordkust van Ibiza: een van de meest gewilde gebieden voor buitenlandse kopers
Overweeg je vastgoed te kopen op Ibiza? Dan ben je niet de enige. Jaarlijks kiezen kopers uit heel Europa – waaronder Nederland, België, Duitsland, Frankrijk en Italië – voor een tweede woning of investering op het eiland. Tegelijk verschilt de Spaanse vastgoedmarkt op meerdere punten van andere Europese landen. In deze gids lees je wat je in 2026 moet weten: van belastingen en kosten tot de belangrijkste juridische controles bij het kopen van een woning op Ibiza.
Dit is misschien wel het allerbelangrijkste advies in deze hele gids. Voordat je ook maar een euro aanbetaalt, moet je laten controleren of er een denuncia (officiële aanklacht of melding) tegen de woning is ingediend. Dit kan gaan om illegale bouwwerken, overtredingen van bestemmingsplannen, conflicten met buren, of milieudelicten.
Een denuncia kan betekenen dat je verplicht wordt om aan te passen, te slopen, of hoge boetes te betalen. En het ergste: als koper neem jij deze problemen over. De verkoper is vertrokken, maar jij zit met de gevolgen.
Laat dit ALTIJD door een onafhankelijke Spaanse advocaat controleren bij het gemeentehuis en de relevante instanties.
Veel kopers denken dat een notaris alles controleert. Dat is niet zo. Een Spaanse notaris verifieert alleen de eigendomspapieren en of de verkoper bevoegd is om te verkopen. Juridische problemen zoals denuncias, illegale uitbreidingen of bestemmingsplanconflicten vallen buiten zijn taak. Daarom is een eigen advocaat geen luxe maar pure noodzaak. Ons team voert deze controles altijd gratis voor u uit, zodat u tijdens het aankoopproces niet voor onaangename verrassingen komt te staan.
Laten we eerlijk zijn: Ibiza is geen goedkope bestemming. De gemiddelde prijs voor een eenkamerappartement ligt rond de 450.000 euro, terwijl villas zelden onder de 1,5 miljoen te vinden zijn. In populaire gebieden zoals Talamanca, Jesus of de oude stad betaal je al snel 7.000 tot 15.000 euro per vierkante meter.
Links: Marina Botafoch, het duurste segment. Rechts: Talamanca, populair bij gezinnen.
Toch blijft de vraag onverminderd hoog. De Balearen noteerden in 2025 opnieuw recordprijzen. Volgens cijfers van het Spaanse kadaster steeg de gemiddelde woningprijs met 8,3 procent ten opzichte van het jaar ervoor. En voor 2026 verwachten analisten een verdere stijging van 5 tot 7 procent, zij het in een iets rustiger tempo.
| Gebied | Prijs per m2 |
|---|---|
| Ibiza Stad en Talamanca | 7.000 tot 20.000 euro |
| Santa Eulalia | 7.000 tot 20.000 euro |
| San Jose | 8.000 tot 20.000 euro |
| San Antonio | 6.500 tot 12.500 euro |
| Binnenland | 8.000 tot 15.000 euro |
Santa Gertrudis: het hart van het binnenland, populair bij expats en kunstenaars
Bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje komen diverse bijkomende kosten. Reken op 10 tot 15 procent bovenop de koopsom, afhankelijk van de aankoopprijs en of je een hypotheek afsluit.
| Kostenpost | Percentage of bedrag | Opmerkingen |
|---|---|---|
| ITP (Overdrachtsbelasting) | 8% tot 13% | Progressief tarief, zie tabel hieronder |
| Notariskosten | 0,5% tot 1% | Variabel naar gelang complexiteit |
| Kadaster (Registro) | 0,3% tot 0,5% | Inschrijving eigendomsakte |
| Advocaatkosten | 1% tot 1,5% | Sterk aanbevolen voor buitenlanders |
| Gestoria (administratie) | 300 tot 600 euro | Afhandeling NIE, belastingen etc. |
| Hypotheekkosten | 1% tot 2% | Taxatie, bankkosten, AJD belasting |
De Balearen hanteren sinds 2023 een progressief tarief voor de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Dit betekent dat je over verschillende schijven van de koopsom een oplopend percentage betaalt, vergelijkbaar met hoe inkomstenbelasting werkt.
| Schijf (aankoopwaarde) | Tarief | Voorbeeld bij 800.000 euro |
|---|---|---|
| Tot 400.000 euro | 8% | 32.000 euro |
| 400.001 tot 600.000 euro | 9% | 18.000 euro |
| 600.001 tot 1.000.000 euro | 10% | 20.000 euro |
| 1.000.001 tot 2.000.000 euro | 12% | n.v.t. |
| Boven 2.000.000 euro | 13% | n.v.t. |
Let op: voor nieuwbouw rechtstreeks van de ontwikkelaar betaal je geen ITP, maar 10% BTW (IVA) plus 1,5% AJD (documentenbelasting). Dit komt neer op 11,5% in totaal.
Hier hebben we zeer positief nieuws. De erfbelasting heet in Spanje officieel Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en wordt geregeld door de autonome regio. Voor Ibiza betekent dit dat de Balearen de tarieven bepalen, en die zijn bijzonder gunstig.
Sinds de hervorming van de Balearische wetgeving geldt een volledige vrijstelling voor directe verwanten (Groep I en II). Dit betekent dat echtgenoten, geregistreerde partners, kinderen en ouders nul procent erfbelasting betalen over geerfde woningen op Ibiza. Dit is een van de gunstigste regelingen van heel Spanje.
| Verwantschap | Tarief |
|---|---|
| Echtgenoot of geregistreerd partner | 0% (vrijgesteld) |
| Kinderen | 0% (vrijgesteld) |
| Ouders | 0% (vrijgesteld) |
| Broers en zussen | 7% tot 34% |
| Neven en nichten | 7% tot 34% |
| Niet verwanten | 7% tot 34% |
Voor verdere familieleden en niet verwanten gelden progressieve tarieven. Hoe verder de verwantschap en hoe hoger de waarde, hoe meer belasting verschuldigd is.
Ja. Dit is een belangrijk punt dat veel kopers niet weten. Bepalend is waar de woning ligt, niet waar de erfgenaam woont. Als de woning op de Balearen staat, geldt het Balearische belastingrecht, ook als de erfgenaam in Nederland, Belgie of Duitsland woont.
Erfrecht bepaalt wie erft. Dankzij EU regelgeving kun je kiezen of Nederlands of Spaans erfrecht van toepassing is.
Erfbelasting bepaalt hoeveel belasting verschuldigd is. Deze volgt altijd het Spaanse (Balearische) recht als de woning daar ligt, ongeacht je keuze voor erfrecht.
Een Nederlands echtpaar bezit samen een villa op Ibiza ter waarde van 2,5 miljoen euro. Een van de partners overlijdt. De langstlevende partner erft het aandeel van de overledene.
Resultaat: 0 euro erfbelasting op de Balearen. Dit is een enorm voordeel ten opzichte van veel andere EU landen.
Veel vermogende kopers structureren hun aankoop bewust:
Raadpleeg een fiscalist die zowel Nederlands als Spaans recht kent om de optimale structuur te bepalen.
Spanje kent een jaarlijkse vermogensbelasting. En hier is goed nieuws: de Balearen hebben sinds 2024 de vrijstelling fors verhoogd.
De Balearen (inclusief Ibiza) hanteren sinds 2024 een regionale vrijstelling van 3.000.000 euro netto per persoon. Dit geldt voor iedereen, ook voor niet residenten met vastgoed op de Balearen. De oude vrijstelling van 700.000 euro gold tot 2023.
Dit betekent concreet:
Na overschrijding van de 3 miljoen euro grens gelden progressieve tarieven:
| Netto vermogen | Tarief |
|---|---|
| 3 tot 5,45 miljoen euro | circa 2,35% |
| 5,45 tot 10,9 miljoen euro | circa 2,9% |
| Boven 10,9 miljoen euro | tot 3,45% |
Daarnaast introduceerde Spanje in 2023 de Solidariteitsbelasting (Impuesto de Solidaridad) voor vermogens boven 3 miljoen euro. Dit is een staatelijke heffing die in de praktijk vaak wordt verrekend met de regionale vermogensbelasting.
De hogere vrijstelling van 3.000.000 euro geldt sinds 2024 ook voor niet residenten, zolang het vastgoed op de Balearen ligt. Dit is een significante verbetering ten opzichte van de oude regeling.
Let op: Ook als er geen belasting verschuldigd is, kan er een aangifteplicht bestaan wanneer je vermogen boven een bepaalde drempel ligt (bijvoorbeeld boven 2 miljoen euro). Je moet dan mogelijk een aangifte indienen, ook al hoef je niets te betalen.
Dit is waar het in 2026 ingewikkeld wordt. Wie een woning koopt met het idee om via Airbnb of Booking.com te verhuren, moet rekening houden met strenge beperkingen. De regelgeving is complex en de boetes zijn hoog.
Sinds februari 2022 geldt op Ibiza en de Balearen een moratorium (opschorting) voor nieuwe kortetermijn toeristenlicenties (ETV). Dit is ingevoerd om de capaciteit van het eiland te analyseren en overbelasting te voorkomen. Tot minstens 2026 worden geen nieuwe licenties verstrekt.
Er is slechts een manier om korte termijn te verhuren aan toeristen:
Alleen woningen die al een geldige ETV licentie hebben mogen toeristisch verhuurd worden. Deze licenties zijn schaars en daarom bijzonder waardevol. Een woning met verhuurlicentie kan 500.000 tot 1.000.000 euro meer waard zijn, afhankelijk van locatie en type. Een eerstelijns villa kan tot 150.000 euro per week opbrengen in het hoogseizoen.
Cala Comte: een van de mooiste stranden van Ibiza – maar zonder verhuurlicentie is toeristische verhuur niet toegestaan
Bij het kopen van vastgoed op Ibiza is het belangrijk om het verschil te begrijpen tussen toeristische verhuur en langetermijnverhuur. Beide vallen onder totaal verschillende juridische regels.
Een woning wordt als toeristische verhuur beschouwd wanneer deze wordt aangeboden aan vakantiegangers voor tijdelijk verblijf. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer:
Verhuur van 30 dagen of langer kan in principe zonder toeristische licentie, mits het geen toeristische verhuur betreft. Belangrijke voorwaarden zijn:
Let op: zodra er diensten worden aangeboden of de verhuur het karakter van vakantieverhuur krijgt, kan dit alsnog als toeristische verhuur worden beschouwd en is een ETV-licentie verplicht.
| Kenmerk | Toeristische verhuur | Langetermijn / tijdelijke verhuur |
|---|---|---|
| Licentie | ETV-licentie verplicht | Geen toeristische licentie nodig |
| Huurduur | Meestal kort verblijf (dagen of weken) | 30 dagen of langer met huurcontract |
| Diensten | Hotelachtige services zoals schoonmaak, ontvangst of linnenservice | Geen toeristische diensten |
| Marketing | Vaak via platforms zoals Airbnb of Booking | Normale verhuur via huurcontract |
| Gebruik | Vakantieverblijf voor toeristen | Tijdelijk of langdurig verblijf |
Belangrijk: ook bij verhuur van 30 dagen of langer kan de verhuur als toeristisch worden beschouwd wanneer er diensten worden aangeboden of wanneer de woning duidelijk als vakantieverhuur wordt georganiseerd.
Veel kopers denken: als ik langer dan 30 dagen verhuur, is het automatisch legaal. Dat klopt niet.
De Balearische autoriteiten beoordelen niet alleen de duur, maar vooral de aard van het gebruik:
| Situatie | Classificatie |
|---|---|
| 4x per jaar 2 maanden aan toeristen | Kan als toeristisch worden aangemerkt |
| 1 maand aan vakantiegangers via Airbnb | Risico op classificatie als toeristisch |
| 12 maanden contract met vaste huurder | Duidelijk langetermijnverhuur, legaal |
De Balearische overheid controleert actief. Detectiesystemen scannen advertenties op verhuurplatforms. Boetes voor illegale toeristische verhuur bedragen 20.000 tot 40.000 euro per overtreding. Ga er niet vanuit dat je onder de radar kunt opereren.
Een bestaande toeristenlicentie kan onder voorwaarden worden overgedragen bij verkoop van de woning. Dit moet expliciet in de koopakte worden opgenomen en binnen 2 maanden na overdracht worden gemeld bij de autoriteiten. Laat dit altijd door je advocaat controleren, want fouten kunnen de licentie ongeldig maken.
Op 3 april 2025 schafte Spanje het Golden Visa programma af. Investeerders die 500.000 euro of meer in vastgoed staken, kregen voorheen automatisch een verblijfsvergunning. Die route bestaat niet meer.
Voor remote werkers met een inkomen van minimaal 2.520 euro per maand. Geldig voor 3 jaar, verlengbaar. Je mag voor buitenlandse werkgevers werken of als zelfstandige opereren.
Voor gepensioneerden of mensen met passief inkomen. Je mag niet werken in Spanje, maar wel wonen. Vereist bewijs van voldoende middelen (circa 2.500 euro per maand voor een individu).
Voor wie een bedrijf wil starten in Spanje. Vereist een goedgekeurd businessplan en vaak een investering, maar geen vastgoedminimum.
Klassieke route via een arbeidscontract met een Spaans bedrijf.
EU burgers (inclusief Nederlanders en Belgen) hebben uiteraard geen visum nodig om in Spanje te wonen. Na 3 maanden dien je je wel te registreren voor een NIE en eventueel fiscale residentiestatus aan te vragen.
Van historische stadswoningen tot landelijke fincas: het koopproces is overal hetzelfde
Het Numero de Identificacion de Extranjero is verplicht voor elke transactie in Spanje. Aanvragen kan bij het Spaanse consulaat of lokaal op Ibiza.
Niet strikt verplicht, maar wel praktisch voor betalingen, hypotheek en nutsvoorzieningen.
Laat een onafhankelijke Spaanstalige advocaat de juridische status van de woning controleren: eigendom, schulden, bouwvergunningen, denuncias en licenties.
Je betaalt doorgaans 10% aanbetaling. Bij annulering door jou ben je dit bedrag kwijt; annuleert de verkoper, dan ontvang je het dubbele terug.
Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet residenten tot maximaal 60 tot 70% van de taxatiewaarde.
De officiele overdracht bij de notaris. Beide partijen tekenen, het resterende bedrag wordt overgemaakt.
Binnen 30 dagen ITP betalen en de akte inschrijven bij het kadaster.
Water, elektriciteit, internet op jouw naam. Je gestoria kan dit regelen.
Het kopen van vastgoed op Ibiza kan een uitstekende investering zijn, maar veel kopers maken dezelfde fouten tijdens het aankoopproces. Door deze valkuilen te kennen, kun je problemen en onverwachte kosten voorkomen.
In Spanje controleert de notaris niet alle juridische aspecten van een vastgoedtransactie. Zonder een onafhankelijke advocaat bestaat het risico dat problemen zoals schulden, illegale uitbreidingen of bouwvergunningen over het hoofd worden gezien.
Veel kopers denken dat ze hun woning automatisch via Airbnb of andere platforms kunnen verhuren. In werkelijkheid is een ETV-verhuurlicentie nodig voor toeristische verhuur, en nieuwe licenties worden momenteel vrijwel niet meer uitgegeven.
Naast de aankoopprijs moeten kopers rekening houden met extra kosten zoals overdrachtsbelasting (ITP), notaris, registratie en juridische begeleiding. In totaal liggen deze kosten meestal rond 8% tot 12% van de aankoopprijs.
Op Ibiza komen woningen voor met uitbreidingen of bijgebouwen die nooit officieel zijn geregistreerd. Dit kan later problemen veroorzaken bij verkoop, financiering of renovatie.
De vastgoedmarkt op Ibiza is zeer competitief. Toch is het belangrijk om voldoende tijd te nemen voor een grondige juridische controle voordat je een koopovereenkomst ondertekent.
Een gebied dat perfect is voor een vakantie kan minder geschikt zijn voor permanente bewoning of investering. Factoren zoals bereikbaarheid, infrastructuur en toekomstige ontwikkelingen spelen een belangrijke rol./p>
Sommige kopers weten niet of ze de woning vooral willen gebruiken als tweede huis, investering of verhuurobject. Dit kan leiden tot verkeerde keuzes qua locatie, type woning en budget.